Même si la loi facilite les démarches des français pour leur permettre de gérer seul leur copropriété, l’exercice reste très compliqué, voire risqué. Cette fonction requiert de très nombreuses connaissances dont notamment la gestion de travaux, la comptabilité, l’organisation et la réception des chantiers, la préparation aux ventes, les formalités des assemblées générales. Les syndics bénévoles concernent surtout les petites copropriétés de moins de dix lots, soit un potentiel de 5 292 000 logements en 2016. Pour ceux-là, l’autogestion reste possible.

On ne peut pas toujours se passer de professionnels

Concernant les copropriétaires des 3 108 000 logements restants, une autogestion leur demande énormément d’implication et de connaissances. Leurs besoins sont davantage accrus avec plus d’exigences réglementaires et législatives, de travaux, de problèmes de voisinage, d’équipements, de besoin de sécurité, d’attente de disponibilité, de recouvrement des charges impayés, de notions de comptabilité et de ressources humaines, etc. Une seule question se pose alors:

 

" Quel syndic pour limiter le travail du conseil syndical ?"

 

 

Ouvrons une petite parenthèse pour rappeler que, sans rien récupérer en retour, les membres du conseil syndical œuvrent pour le syndicat des copropriétaires, sacrifiant beaucoup de son temps et de son énergie. Ils risquent parfois même leur responsabilité (voir l’article Rôle et limite du Président de conseil syndical).

Le syndic de copropriété professionnel peut soulager les copropriétaires de cette charge de travail, mais seulement dans certaines conditions. Avant de le choisir, il faut savoir ce qui est attendu de lui. Malheureusement, le conseil syndical se contente trop souvent de faire comparer des propositions sur la base de leur tarif. Et l’assemblée générale approuve le syndic le moins cher sans pour autant avoir pris connaissance des différentes offres. Ce choix est trop restrictif.

Le prochain changement, ce ne sera pas pour maintenant

23 300x300Une fois le nouveau syndic décidé, la phase d’adaptation demande encore beaucoup d’implication de la part des copropriétaires. Il faut faire connaissance, s’organiser, réexpliquer, etc. Parmi toutes ces bouleversements, une seule chose est certaine: le prochain changement, ce n’est pas pour maintenant, ni pour l’année prochaine.

C’est pourquoi je conseille toujours aux copropriétaires volontaires de réaliser un cahier des charges et de recevoir plusieurs syndics sur la copropriété (dont notamment le syndic en place lorsqu’il est mis en concurrence et qu’il souhaite faire une nouvelle proposition).

La base de ce cahier des charges est la même pour tous puisqu’elle est imposée par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 (contrat type, décret n°2015-342 du 26 mars 2015 & arrêté Novelli).

Que souhaitez-vous vraiment pour cette collaboration?

Il convient donc de compléter ce contrat-type avec des souhaits plus précis:

  • Horaires d’ouverture et disponibilité
  • Coût des assemblées générales ordinaires et extraordinaires
  • Coût des circulaires
  • Coût des relances
  • Coût des questionnaires notaires: états-datés, pré-état datés, réactualisation des documents
  • Honoraires de gestion de travaux
  • Honoraires de déclaration de sinistre
  • Frais de copie
  • Proximité géographique
  • Coût et ,ombre de visites sur la copropriété
  • Coût et nombre de participations aux réunions du conseil syndical
  • Délai et coût d’accès au document
  • Répartition des tâches conseil syndical / syndic. Exemple: réception des travaux.
  • Durée du mandat: 1 à 3 ans
  • Notoriété: autres copropriétés gérées, réputation de l’enseigne, retour d’expérience vérifié, etc.
  • Garanties en cas de faillite
  • Nombre de lots gérés par le gestionnaire: maximum 2000 pour un travail efficace
  • Personnel qualifié et disponible autour de gestionnaire: assistant, comptable, chargé de ressources humaines si gardien, etc.
  • Coût: prix moyen pratiqué 150 à 200 euro / lot principal. Attention que le prix affiché soit bien par lot principal.
  • Lieu de l’assemblée générale: location de salle, locaux du syndic, dans la copropriété, etc.